Стали известны подробности сенсационного обещания Рустама Минниханова создать специальный фонд для финансовой помощи «погорельцам» банков и обманутым дольщикам, данного им два дня назад на встрече с Владимиром Путиным.

Власти Татарстана собираются помочь «погорельцам» землей — вероятнее всего, речь о 7 тыс. га под Казанью, которые хотели отдать банку.

Рустам Минниханов поручил создать организацию, которая за счет коммерческого использования переданной ей земли будет зарабатывать деньги для «погорельцев» банков и обманутых дольщиков. Такие разъяснения дало сегодня Минэкономики РТ по поводу заявлений, которые два дня назад сделал президент РТ на встрече с Владимиром Путиным. Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты считают, что механизм реальный, но компенсация затянется на долгие годы.

«…ЗА СЧЕТ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ»

Еще накануне министр экономки РТ Артем Здунов сообщил о том, что вскоре ожидается официальное разъяснение той информации. И вот сегодня вышел пресс-релиз Минэкономики, согласно которому компенсировать потери «погорельцев» Татфондбанка (ТФБ) и ИнтехБанка планируется за счет коммерческого использования земли. Такова главная идея предложенного Миннихановым механизма компенсации потерь юридических и физических лиц, пострадавших в ТФБ, ИнтехБанке, «ТФБ Финанс», а в будущем — и от действий недобросовестных застройщиков в республике.

 «С целью поддержки юридических и физических лиц, пострадавших от деятельности кредитно-финансовых учреждений и недобросовестных застройщиков в Республике Татарстан, создается специализированная организация, которой планируется безвозмездно передать крупные инвестиционно-привлекательные земельные участки для комплексного освоения», — говорится в пресс-релизе министерства экономики РТ. Земельные участки планируется передать специализированной организации распоряжением президента Татарстана.

Предполагается, что указанные участки позволят сгенерировать поступление денежных средств от коммерческой деятельности, которые пойдут на компенсацию потерь от деятельности кредитно-финансовых учреждений и недобросовестных застройщиков в Республике Татарстан. «Компенсация будет производиться по результатам конкурсного производства данных организаций, условия и порядок сейчас детально прорабатываются», — говорится в пресс-релизе.

Схема помощи подразумевает консолидацию прав требований «с целью проведения процедуры банкротства с максимальной эффективностью для пострадавших вкладчиков». В первую очередь акцент будет сделан на обеспечение объективной стоимости реализации конкурсной массы. Ожидается, что уже в мае в Госсовет РТ будут внесены соответствующие дополнения в Земельный кодекс РТ.

О каких землях идет речь, что за специализированная организация возьмется за управление ими, неизвестно. От каких-либо дополнительных разъяснений официального заявления и комментариев Минэкономики РТ отказалось.

«ВНЯТНОСТИ НЕТ, МЕХАНИЗМ НЕ ПРОПИСАН»

Напомним, что представители инициативных групп уже более месяца в рамках рабочей группы при министерстве экономики РТ ведут обсуждение различных механизмов поддержки «погорельцев» банков. За это время был пройден длинный путь от мартовского ультиматума Ильдару Халикову («отобрать деньги у госпредприятий и поделить среди вкладчиков») до создания правительственного фонда «проблемных активов» организации, которая бы по нормальной цене выкупила проблемные и неработающие активы, находящиеся сейчас на балансе Татфондбанка и ИнтехБанка, и обеспечила бы генерирование прибыли, которую будет направлять на компенсацию потерь клиентов банков. Отметим, что последний вариант всего несколько дней назад был озвучен заместителем завкафедрой банковского дела КГФЭИ, казанским предпринимателем Булатом Бакиевым.

Вариант, предложенный в итоге правительством РТ, активисты пока встретили настороженно. «Внятности нет, механизм еще не прописан. На такие новости у меня один ответ — в первый день, когда получим деньги, можно будет их оценивать. Пока оценивать нечего», — сказала лидер группы вкладчиков ТФБ Александра Юманова. Она отметила, что коммерческое использование земельных участков означает длительные сроки возврата сгоревших денег. «Ну выделят кому-то огромный участок земли, пусть даже очень-очень привлекательный, но спрос на землю небольшой — в стране кризис, ничего не строится. Сейчас все бизнес-проекты, связанные с реализацией земли или инвестированием в землю, очень долгосрочные. Это, конечно, ликвидные активы, но в очень длительной перспективе», — отметила Юманова. Впрочем, она все равно считает предложение Минниханова «правильной тенденцией». «Это нормальный механизм, главное, чтобы заработал. И самое главное — в процессе компенсации нам потерянных денег не забывать, что виновные должны быть наказаны. Сейчас за их грехи будет расплачиваться государство. Пусть виновники понесут наказание и расплатятся своим имуществом», — подчеркнула она.

 Александра Юманова отметила, что коммерческое использование земельных участков означает длительные сроки возврата сгоревших денег.

Отвечая на вопрос о том, что теперь будет с теми проектами фондов поддержки, которые обсуждаются в рамках рабочей группы Минэкономики РТ, Юманова сказала, что лидеры инициативных групп будут продолжать работать над ними, как договаривались ранее.

«ОПЯТЬ С НАМИ ИГРАЮТ В КАКИЕ-ТО НЕПОНЯТНЫЕ ИГРЫ»

В свою очередь, лидер другой инициативной группы «погорельцев» Дмитрий Бердников не скрывает своего возмущения. «Мы на рабочей группе при Минэкономики РТ обсуждаем какие-то проекты фондов, а сейчас получается, что это все зря, что решение уже принято без нас. Опять с нами играют в какие-то непонятные игры», — сказал он. Бердников считает неправильным решение создавать какую-то новую организацию. «Это опять станет кормушкой для чиновников, так как общественность не сможет контролировать ее работу. Откуда мы будем знать, какая там прибыль, насколько справедливо она распределяется?» — пояснил он.

 Дмитрий Бердников: «Мы на рабочей группе при Минэкономики РТ обсуждаем какие-то проекты фондов, а сейчас получается, что это все зря, что решение уже принято без нас».

Активист не понимает, что мешает уже сейчас продать эти участки, раз они такие ликвидные, и передать деньги пострадавшим. «Зачем городить огород? Предложенная схема означает, что расплачиваться по долгам будут долгие годы и многие вкладчики просто не доживут до этого момента. Я еще в декабре предлагал правительству забрать права требований вкладчиков по долгам банков, выплатить им деньги, пусть даже с дисконтом, и потом пусть что хотят, то и делают», — напомнил Бердников.

Он пообещал провести оценку создаваемой компании на предмет коррупции и нарушения российского законодательства. «Если найду их, то обращусь в соответствующие органы. Я не удивлюсь, что завтра это коммерческое предприятие начнет выпускать акции и займы, которые пострадавшим предложат выкупить. К сожалению, последние события показывают, что многие люди, близкие к чиновникам, пытаются заработать деньги на наших проблемах», — сказал Бердников, пообещав потребовать, чтобы его общественная организация получила контроль над механизмом возмещения потерь клиентов банков.

«СРАЗУ ЭТИ УЧАСТКИ НЕ ПРОДАШЬ, НО ЗА 5–10 ЛЕТ ЭТО ВПОЛНЕ РЕАЛЬНО»

Напомним, именно с помощью земельных участков в августе 2016 года правительство РТ пыталось спасти Татфондбанк. В опубликованной отчетности группы ТФБ за первое полугодие 2016 года по МСФО говорилось, что в рамках плана стратегического развития банка в первом полугодии 2017 года планируется получение активов в виде земельных участков кадастровой стоимостью 40 млрд. рублей из состава собственности министерства земельных и имущественных отношений РТ. «В целях проработки освоения данных территорий разработан проект застройки участка, предусматривающий реализацию стратегии развития города Казани и республики», — писали составители отчета на 43-й странице документа.

По сведениям «БИЗНЕС Online», еще 24 июня 2016 года Минниханов подписал «Перечень поручений по вопросу подготовки программы развития территорий в Зеленодольском, Лаишевском, Пестречинском муниципальных районах Республики Татарстан». Сразу после этого в то время премьер-министр РТ Ильдар Халиков утвердил свой «Перечень поручений по вопросу изменения категории земельных участков в Лаишевском, Пестречинском и Зеленодольском муниципальных районах», в котором предполагалось изменение категории земель с сельхозназначения на индивидуальное жилищное строительство. Кстати, хотя регистрация изменения категории земли еще не произошла, сам факт официальных писем стал основанием для увеличения в два раза стоимости земельных активов, находящихся под управлением УК «ТФБ Капитал», что было зафиксировано в отчете Банка России об итогах проверки ТФБ.

Роберт Мусин: «Запущен процесс перевода данных участков в категорию земель, пригодных для застройки. Сразу участки не продашь, но за 5–10 лет в процессе санации это вполне реально».

Попытки предложить эти земли в качестве вклада республики в схему санации впоследствии были категорически отвергнуты ЦБ РФ, который потребовал вносить реальные деньги или высоколиквидные активы. Бывший председатель правления ТФБ Роберт Мусин в своем знаменитом интервью, которое было опубликовано уже после его ареста, уточнил, что речь идет примерно о 7 тыс. га, и прокомментировал споры по поводу справедливости оценки стоимости этой земли. «Запущен процесс перевода данных участков в категорию земель, пригодных для застройки. Чтобы правильно считать, 7 тысяч надо сначала умножить на коэффициент 0,7, потому что дороги нужны, поэтому уже получаем 5 тысяч. Но даже 5 тысяч гектаров, если умножим на 40 тысяч рублей, это уже получается 20 миллиардов. Сразу участки не продашь, но за 5–10 лет в процессе санации это вполне реально», — говорил Мусин.

«ЕСЛИ НЕ БУДЕТ КОММУНИКАЦИЙ, ТО ЭТИ ЗЕМЛИ БУДУТ НЕИНТЕРЕСНЫ»

Вопрос справедливой оценки земельных участков вновь приобретает в случае реализации идеи Минниханова ключевое значение. «Здесь надо отталкиваться от назначения земли. Если это участки категории сельхозназначения, то их ценность минимальна. Крупные агрокомпании, которые выкупают земли для сельхознужд, дают за такие участки в среднем по 1 рублю за квадратный метр. Если же они будут переведены в категорию земель населенных пунктов, назначение ИЖС, тогда будут намного интереснее. А если еще и коммуникации туда проведут, тогда, я думаю, этой земли, скорее всего, даже хватит, чтобы закрыть все дыры Татфондбанка», — прокомментировал президент гильдии риелторов РТ и директор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.

По его словам, в случае перевода в ИЖС коммерческая аренда в принципе не будет интересна потенциальным инвесторам. «Для того чтобы землю можно было использовать в коммерческих целях, цена должна быть хотя бы процентов на 50 дешевле — при условии наличия коммуникаций. А здесь, насколько я понял, продавать будут по коммерческой цене. Поэтому, скорее всего, это будет продажа розничная, через аукцион, когда участки будет приобретать население. Возможно, это будет сдача в аренду с последующим выкупом, когда человек построит дом, для того чтобы создать целевое использование, — объяснил эксперт. — Для аренды коэффициенты считают от кадастровой цены. А что касается продажи — слишком разные участки. В Пестречинском и Лаишевском районах участки могут в два-три раза отличаться по цене. Разброс цен — от 100 до 500 тысяч за сотку. Это рыночная цена, в зависимости от местоположения, при условии, что все коммуникации к этим участкам подведены. Лаишевский район, естественно, самый дорогой. Дальше Высокая Гора, потом Пестречинский».

В любом случае, по мнению Савельева, реализация земли займет много времени. «Во-первых, сам перевод из „сельхоз“ в земли населенных пунктов займет (даже если это будет делать город, без бюрократических проволочек) как минимум полгода. Дальше коммуникации — это еще минимум один год. И потом надо же еще юридически все процедуры соблюсти. А дальше аукционы. То есть где-то два-три года вся эта процедура займет. Главное, чтобы их перевели в ИЖС и муниципалитет или республика (не знаю, на каком уровне это решается) провели туда коммуникации. Если не будет коммуникаций, то эти земли будут неинтересны».

Генеральный директор ООО «Мегалит» Адель Хасбиулин называет лаишевское направление одним из самых привлекательных для застройки под ИЖС. «А вообще, каждый участок надо рассматривать отдельно, потому что земель ИЖС и так очень много, стоимость продаж будет зависеть от уникальности. Если это обычный участок в поле — это одна цена. Если это лес, озеро, речка, хорошая дорога — цена другая», — говорит он. Возможен, по словам эксперта, и вариант возведения на этих землях малоэтажной жилой застройки: на такое предложение есть свой спрос. «Вот, например, жилой комплекс «Царево» — вроде бы бюджетные квартиры в пригороде Казани, но проект успешный… Когда проезжаешь, смотришь — в «Царево» заезжает много машин, причем премиальных марок. Живут, несмотря на удаленность от города… В «Усадах» микрорайон тоже развитие получил. Но для того, чтобы продать по хорошей, выгодной цене, а не просто скинуть оптом, нужны сети — канализация, вода, отопление или котельная. А для коммерческого использования важна мощность электроэнергии», — отмечает он.

По словам Хасбиулина, продажа земельных участков в данном случае позволит извлечь гораздо большую прибыль, чем сдача в аренду. «Слишком много минусов. Удаленно от города — раз. В аренде — два. Ну и почему я должен желать инвестировать в арендную землю непонятно где, тогда как в городе полно каких-то коммерческих объектов, на которые из-за краха этих банков покупателей нет? И полно производственных складских помещений — непроданных, уже готовых. Находи согласие по цене, покупай. Очень маловероятно, что от сдачи в аренду объекта в пригороде Казани можно получить какие-то внушительные деньги», — говорит он.

Не будут данные участки интересны и оптовикам, считает гендиректор «Мегалита». «Что сейчас заставит человека в России тратить гигантские деньги, если уже третий дефолт был? Если только кто-то из своих — кому небезразлично. К примеру, местный депутат, чтобы поднять имидж или помочь лично кому-то. Вряд ли это выгодная инвестиция, позволяющая получить высокий доход. Только поделив на мелкие кусочки, только предоставив коммуникации, можно собрать хорошие деньги, — резюмирует он. — Вот пришел человек, за 10 соток заплатил миллион. 300 таких — уже 300 миллионов. А где вы еще такие деньги соберете, если будете говорить о продажах? Но опять же вопрос: как это, где это, может ли заменить квартиру или совсем далеко от Казани и это дача выходного дня? Он же этот миллион платит и за газ, и за электричество. И не заплатит, если вы скажете, что в 2022-м сделаете или в 2020-м. Не поверит. Полно участков, которые уже и с газом, и с водой, и с электричеством».

Источник