Фото: Thomas Peter / Reuters

Интерес возвращается

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по предварительным итогам второго квартала 2017 года составит около $600 млн. Примерно столько же было вложено в первом квартале, пришли к выводу аналитики консалтинговой компании Cushman&Wakefield. «Из них на долю иностранных инвесторов пришлось почти 40% против прошлогодних 6%», — говорит партнер компании Михаил Миндлин.

Рост доли иностранных инвесторов подтверждают и другие опрошенные РБК консультанты, правда, расходятся в ее оценках. Так, по данным CBRE, из $1,2 млрд инвестиций в коммерческую недвижимость около 42% сделок прошло с иностранным участием. В Colliers International подсчитали, что в первом полугодии 2017 года на иностранные компании пришлось 23% инвестиций ($400 млн из 1,72 млрд). По расчетам S.A. Ricci, доля составила 16% ($300 млн из 1,6 млрд). Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алан Балоев утверждает, что вcе сделки иностранных инвесторов пришлись на второй квартал. Их доля в этом периоде достигла 25%, а за все полугодие — 15% ($253,4 млн из 1,7 млрд). В JLL не предоставили данных по объему инвестиций за первые шесть месяцев 2017 года, подчеркнув, что итоги полугодия еще не подведены.

Разница в подсчетах объясняется разными методологией и критериями, по которым сделки считаются инвестиционными, а также определяется период их закрытия, объяснили РБК представители консалтинговых компаний.

При этом аналитики из Colliers International утверждают, что доля иностранного капитала стала максимальной с 2013 года. Тогда на сделки с иностранцами пришлось 31%, отмечает представитель компании. После этого доля неуклонно сокращалась, пока не достигла 1% в 2016 году. Статистика JLL говорит о 45% сделок с иностранным участием в 2013 году против 6% в 2016 году. 

Китайское наступление

Среди крупнейших инвестиционных сделок, закрытых в первом полугодии 2017 года, стали покупка Raven Russia склада и двух офисов у компании Northern Horizon Capital в Санкт-Петербурге, приобретение китайской Fosun Eurasia Capital совместно с российской Avica здания «Воздвиженка-центра» (Военторга) в Москве, а также сделка с несостоявшейся штаб-квартирой «Норникеля» в БЦ «Легион II». Ее закрыл американский инвестфонд UFG.

Светлана Кара, управляющий партнер компании Capital Global Partners (принимала участие в последней сделке со стороны «Норникеля»), подчеркивает, что сейчас действительно проснулся интерес иностранных инвесторов к коммерческой недвижимости в России. «Рынок достиг дна, что дает возможность инвесторам зайти сейчас, потратив минимальные ресурсы и получив при этом относительно высокую доходность», — говорит она. Уже сегодня ведется целый ряд переговоров о покупке крупных коммерческих объектов, которые могут привести к реальным сделкам до конца этого года, соглашается Кара.

Во втором полугодии приток зарубежных инвесторов продолжится, прогнозирует Миндлин из Cushman&Wakefield. При этом, по его словам, разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей уменьшится, а важную роль, как и до кризиса 2014 года, вновь будет играть ставка капитализации. Последняя определяется как соотношение между стоимостью актива и ежегодным денежным потоком, который он приносит. До сих пор многие продавцы не были готовы расставаться с недвижимостью по адекватной ставке капитализации.

В то же время существенно изменились и сами инвесторы. Если раньше основными покупателями офисов, складов и торговых центров в России были представители европейских и американских фондов, то по итогам первого полугодия их потеснили китайцы. По данным Knight Frank, на них пришлось 67% сделок и только 33% прошло с привлечением европейского капитала. За тот же период 2016 года китайские инвесторы не вложили в коммерческую недвижимость России ни одного доллара, тогда как доля европейских компаний составила 61%. Еще 31% вложили инвесторы из Азии, а 8% — из США.

Единственное, что осталось неизменным, — это география инвестиций. Как и прежде, основной интерес сконцентрирован в Москве, на которую в январе—июне пришлось 73% всех сделок. 22% сделок было заключено в Санкт-Петербурге и только 5% — в регионах, свидетельствуют данные Colliers International.

Автор:
Алексей Пастушин.

Источник